2021-10-15 16:00:00
Bom dia, investidores e investidoras!
7 COMPARATIVOS ENTRE FIIS E REITS (parte 1)
Apesar de toda similaridade em relação ao modelo de negócios ancorado no mercado imobiliário, há importantes diferenças entre os Fundos Imobiliários aqui no Brasil e os REITs nos EUA.
Uma curiosidade é que o primeiro REIT nasceu, mesmo que sinteticamente, em 1850 como uma alternativa à proibição de que uma empresa não poderia adquirir imóveis diretamente (apenas pessoas físicas), e daí um “Fundo” foi criado para esta finalidade.
A regulamentação definitiva veio apenas em 1960 e no Brasil, em 1993.
Neste sentido, vamos destacar 7 principais diferenças entre os Fundos Imobiliários no Brasil e os REITs nos Estados Unidos:
- Tamanho da Indústria
É sempre importante ter uma relação de grandeza entre os 2 mercados: no Brasil, os FIIs representam um patrimônio próximo a R$ 120 bilhões, e nos EUA mais do que US$ 2 trilhões em ativos.
Como exemplo, o REIT Simon Properties chega a ter entre 300 e 400 propriedades, portanto, muito maior do que todos os FIIs de Shoppings Centers no Brasil, e próximo do total de empresas negociadas na B3. Por consequência do tamanho (porte), a Liquidez dos REITs é expressivamente maior até pela forte presença de Investidores Institucionais.
- Alavancagem
Nos EUA, até por conta da taxa de juros historicamente baixa, há a “cultura” da alavancagem nos REITs pelo fato de criar valor aos investidores, isto é, Gestores captam a 3% e investem em ativos que possam gerar 5% de retorno, por exemplo.
Este “spread” gera valor e faz com que o retorno total fique ainda mais interessante no longo prazo até porque entre 40% e 60% do patrimônio dos REITs é alavancado, mas claro, cada fundo tem sua política própria de investimentos e deve ser observado caso a caso.
Existe aí um lado ruim em tudo isso: em 2008, alguns REITs tiveram sérios problemas em função da alta alavancagem durante a forte crise imobiliária.
No Brasil, o nível de alavancagem é baixíssimo e poucos FIIs utilizam-se deste mecanismo como forma de crescimento. Via de regra, novas emissões (follow-on) são realizadas para este objetivo.
- Governança
Os REITs são parecidos com empresas de capital aberto, inclusive com Conselho Definitivo, Diretorias e CEOs.
Há, naturalmente, um maior ativismo por parte dos investidores em busca de estratégias mais sofisticadas.
Os REITs são tão próximos de empresas listadas que fazem parte dos “índices de ações” (S&P500, por exemplo), pois são vistos exatamente como grandes companhias.
Já no Brasil, os FIIs são divididos em “caixinhas separadas” e não são considerados empresas e sim, Fundos.
E não podemos deixar de elucidar o fato de estarmos visivelmente melhorando em relação a governança dos FIIs no Brasil em comparação com a década passada, até pela própria regulamentação imposta na CVM, deixando o modelo mais seguro para o investidor.
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